Lubelski rynek nieruchomości komercyjnych
Rozmowa Kuriera Lubelskiego z dnia 20 marca 2007. Link do rozmowy na stronie KL.
Rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się znacznie wolniej niż rynek mieszkaniowy wtórny. Istnieją pewne zależności inwestowania w nieruchomości komercyjne zarówno w skali kraju, jak też poszczególnych regionów. W naszym regionie zauważa się również pewne ożywienie rynku komercyjnego. Rozmowa z Anną Kuczyńską, współwłaścicielką Biura Nieruchomości Anma.
Grzegorz Kotyłło: Jakie czynniki spowodowały to ożywienie?
Anna Kuczyńska: Niewątpliwie zmniejszenie się liczby bezrobotnych, które pod koniec ubiegłego roku spadło do 16 proc. Generalnie firmy inwestują w rozwój komercji dopiero wtedy, gdy poprawia się sytuacja materialna społeczeństwa. Faktem jest, że w ubiegłym roku wzrost inwestycji przekroczył 15% w skali kraju i osiągnął najwyższy skok w rozwoju od 8 lat.
Jak kształtuje się opłacalność inwestowania w nieruchomości komercyjne?
Mieszkanie, dom to nieruchomość, do zakupu których motywuje kupującego potrzeba zaspokojenia podstawowego dobra dla nabywcy i jego rodziny. Nabywca mieszkania czy domu nie rozważa opłacalności poniesionej inwestycji, a tylko koncentruje się na dokonaniu wyboru dostosowanego do potrzeb kupującego i zasobności jego portfela.
Inwestorzy lokując środki w zakup nieruchomości komercyjnej obliczają stopę opłacalności planowanego przedsięwzięcia. Przy utrzymanej aktualnie dynamice PKB na poziomie 5,5% przyjmuje się stopę zwrotu dla nieruchomości komercyjnych w wysokości 7,75%.
Przychodem z inwestycji w nieruchomość komercyjną jest docelowo przewidziany przychód z czynszu. Znając ceny najmu w danym rejonie odniesionej do typu zaplanowanej powierzchni lokalowej – oblicza się roczny przychód z czynszu. Inwestor inwestując środki w nieruchomość komercyjną na zakup gruntu oraz poniesione nakłady – powinien je odzyskać po ok. 13 latach z dochodów.
Czy widać znaczne różnice w cenach od początku roku?
Widać, że szybciej znikają oferty wolnych powierzchni handlowych, biurowych i magazynowych oraz kamienic jak też gruntów pod budownictwo wielorodzinne. Natomiast nie widać jeszcze znacznych różnic w cenach. Jedynie w odniesieniu do atrakcyjnie położonych gruntów przewidzianych pod budownictwo wielorodzinne widać naturalne potwierdzenie prawa ekonomii – skoro popyt przewyższa podaż, następuje też wzrost cen. Odnotowane na początku roku ceny tych działek zależnie od lokalizacji i stopnia uzbrojenia wzrosły do 300-500 zł/mkw. Ale zdarzają się też wyjątkowo atrakcyjne, ale też drogie miejsca pod realizację apartamentowców za które inwestorzy – developerzy płacą pięciocyfrowe kwoty za mkw.
Co się dzieje w sektorze nieruchomości komercyjnych na lubelskim rynku ?
W Lublinie firmy zaczęły już realizować duże obiekty komercyjne. Zbliża się otwarcie jednych (np. Lublin Plaza Lublin), a w realizacji są następne w fazie projektowania lub uzyskiwania decyzji na budowę. Przedsiębiorstwa obecnie coraz większą wagę przywiązują do standardu wybieranego lokalu. Przyświeca temu ambicja poprawy własnego wizerunku i chęć podwyższenia standardu obsługi klienta. Najemcami lokali klasy A są głównie firmy z kapitałem zagranicznym, banki. Szukając tego typu lokali, firmy zwracają uwagę na dogodną komunikację, możliwość parkowania oraz prestiżową lokalizację na terenie miasta. Ze względu na specyfikę prowadzonej działalności, jedni wybierają lokalizację przy trasach wyjazdowych z miasta, inni szukają miejsc w centrum lub osiedlowych pasażach handlowo-usługowych dla prowadzenia swojej działalności. Firmy, które zajmują się handlem, poszukują lokali w centrum przy Krakowskim Przedmieściu lub ruchliwych ulicach handlowych: Narutowicza, Lubartowska, 3 Maja, Wieniawska i innych bocznych. Ceny powierzchni handlowo-usługowych są w granicach 15-60 euro/mkw. Wynajmowane powierzchnie magazynowe – bardzo potrzebne rozwijającym się przedsiębiorstwom – najczęściej nie spełniają warunków dotyczących komunikacji dla TIR-ów, ochrony i monitoringu, wysokości, nośności czy standardów dla przemysłu spożywczego. Za najem obiektu o nienagannym standardzie płaci się w Lublinie 3-4 euro/mkw.
A co z lokalizacją?
Firmy starają się coraz częściej wybudować własny obiekt w dobrych lokalizacjach. Największym zainteresowaniem cieszą się tereny przy trasach wylotowych z Lublina w kierunku na Kraśnik, Warszawę, Lubartów i Świdnik/Piaski, a ceny gruntów wynoszą 80-150 zł/mkw. Grunty pod zabudowę wielkokubaturową np. przy al. Kraśnickiej osiągają cenę 200 zł/mkw. Transakcje w toku odniesione do terenów pod zabudowę komercyjną praktycznie objęte są tajemnicą handlową, tym bardziej że ich powodzenie w realizacji uzależnione jest od uzyskania decyzji zgodnej z koncepcją inwestora, szczególnie na terenach nie objętych jeszcze planem miejscowym.
Loading ...
